Santina MAGNIER, Avocate
La réalisation de travaux sur un bien immobilier n’est pas toujours libre. De nombreux aménagements sont en effet soumis à l’obtention préalable d’une autorisation d’urbanisme, qu’il s’agisse d’un permis de construire, d’un permis d’aménager ou d’une déclaration préalable.
En pratique, il n’est pas rare que des travaux soient effectués sans autorisation ou en méconnaissance du permis initialement délivré. Une telle situation peut entraîner, pour les propriétaires concernés, des conséquences juridiques importantes : refus de régularisation, poursuites pénales ou encore obligation de mise en conformité des ouvrages voire leur démolition.
Dans ce contexte, il est essentiel de connaître les risques encourus et les solutions envisageables afin de régulariser la situation.
La nécessité de respecter les règles d’urbanisme
Les travaux affectant l’aspect extérieur d’une construction ou modifiant l’utilisation du sol sont, dans de nombreux cas, soumis à une autorisation préalable délivrée par l’administration.
L’article L.421-6 du Code de l’urbanisme dispose à ce titre que :
« Le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination, la nature, l’architecture, les dimensions, l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords et s’ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d’utilité publique. »
Les constructions et aménagements doivent ainsi respecter l’ensemble des règles d’urbanisme applicables au terrain concerné, notamment celles issues du plan local d’urbanisme (PLU), des prescriptions d’un permis d’aménager ou encore des règles propres à certains espaces protégés.
Lorsque des travaux ont été réalisés sans autorisation ou en méconnaissance de l’autorisation d’urbanisme délivrée, ils sont susceptibles de constituer une infraction au droit de l’urbanisme.
Les sanctions encourues en cas de travaux réalisés en méconnaissance des règles d’urbanisme
La réalisation de travaux contrevenant aux règles d’urbanisme est d’abord susceptible d’entraîner des sanctions administratives.
En effet, lorsqu’ils sont réalisés en violation des règles d’urbanisme, les travaux peuvent donner lieu à une amende pouvant atteindre 6 000 euros par mètre carré de surface construite, conformément à l’article L.480-4 du Code de l’urbanisme.
Ces sanctions peuvent viser les bénéficiaires des travaux, mais également les architectes, entrepreneurs ou toute personne ayant participé à la réalisation des travaux.
Ces sanctions administratives peuvent s’appliquer indépendamment des sanctions pénales ou civiles.
En effet, le juge pénal peut également ordonner la mise en conformité des ouvrages, voire, dans certains cas, leur démolition.
Ces mesures peuvent représenter un coût particulièrement important pour les propriétaires, notamment lorsque les aménagements réalisés sont conséquents (piscine, extension, terrasse, clôture, etc.).
Il est donc essentiel d’anticiper ces risques avant d’engager des travaux.
Indépendamment des poursuites pénales, les travaux réalisés en violation des règles d’urbanisme peuvent également engager la responsabilité civile de leur auteur.
Ainsi, toute personne qui subirait un préjudice du fait des travaux entrepris en violation des règles d’urbanisme peut agir sur le fondement de la responsabilité civile pour demander des dommages-intérêts.
Elle peut également solliciter la mise en conformité des constructions litigieuses sur le fondement de l’article L.480-13 du Code de l’urbanisme.
Quelles solutions pour régulariser une situation irrégulière ?
Lorsqu’une irrégularité est constatée, plusieurs solutions peuvent être envisagées afin de limiter les conséquences juridiques pour le propriétaire à l’origine des travaux.
La première consiste à déposer une demande d’autorisation d’urbanisme a posteriori, par exemple sous la forme d’un permis de construire modificatif.
Toutefois, une telle demande ne peut aboutir que si les travaux réalisés sont conformes aux règles d’urbanisme applicables au terrain concerné.
Dans le cas contraire, l’administration est tenue de refuser l’autorisation sollicitée.
Il sera alors nécessaire de modifier le projet en supprimant ou en adaptant certains aménagements, de façon à le rendre conforme aux dispositions d’urbanisme.
Dans ce cadre, un échange préalable avec les services d’urbanisme de la commune permet souvent d’identifier les éléments susceptibles d’être régularisés et d’élaborer un projet conforme aux règles applicables.
La responsabilité éventuelle des professionnels intervenus
Dans certaines situations, les travaux litigieux ont été réalisés par des professionnels à la demande du propriétaire.
Or, les entreprises intervenant sur un chantier sont tenues à une obligation de conseil envers le maître d’ouvrage.
Elles doivent notamment s’assurer que les travaux réalisés ont fait l’objet des autorisations d’urbanisme nécessaires et alerter leur client en cas d’irrégularité.
Ainsi, lorsqu’un entrepreneur réalise des travaux nécessitant une autorisation d’urbanisme sans s’assurer de son existence ou sans alerter le maître d’ouvrage sur l’absence d’autorisation, le propriétaire pourra rechercher la responsabilité civile professionnelle de l’entreprise afin d’obtenir une indemnisation du préjudice subi, notamment lorsque des travaux de mise en conformité doivent être réalisés.
Conclusion
La réalisation de travaux sans autorisation d’urbanisme ou en méconnaissance d’un permis délivré peut exposer les propriétaires à des conséquences juridiques importantes : amende, engagement de la responsabilité civile, mise en conformité ou démolition des ouvrages.
Face à une telle situation, il est essentiel d’agir rapidement afin d’évaluer les possibilités de régularisation et d’engager, le cas échéant, les démarches nécessaires auprès de l’administration.
Dans ce contexte, une analyse précise de la situation permet d’identifier les possibilités de régularisation et d’anticiper les risques juridiques liés aux travaux réalisés.
