Santina MAGNIER

En matière de vente immobilière, les actes notariés contiennent quasi systématiquement des clauses d’exclusion de garantie des vices cachés permettant au vendeur non professionnel de se prémunir contre d’éventuels recours de l’acquéreur.

Cette protection connaît toutefois une limite importante : lorsque le vendeur a lui-même réalisé des travaux à l’origine des défauts constatés par l’acquéreur après la vente, il peut être assimilé à un vendeur professionnel.

Une telle qualification emporte des conséquences majeures, notamment l’impossibilité de se prévaloir de la clause exonératoire de garantie des vices cachés insérée à l’acte.

Dans ce contexte, il est essentiel de comprendre les contours de cette règle et ses implications pratiques tant pour les vendeurs que pour les acquéreurs.

La validité des clauses d’exclusion de garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de garantir l’acheteur contre les défauts cachés du bien vendu qui le rendent impropre à sa destination ou en diminuent tellement l’usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acquis, ou en aurait donné un moindre prix.

Cette obligation vaut même si le vendeur n’avait pas connaissance des vices.

L’article 1643 du même code permet néanmoins au vendeur de s’exonérer de sa garantie en insérant une clause d’exclusion dans l’acte de vente.

En pratique, ces clauses types sont très fréquentes dans les ventes immobilières entre particuliers et permettent au vendeur d’échapper à l’engagement de sa responsabilité sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Néanmoins, cette exonération de garantie ne s’applique pas dans deux hypothèses, à savoir :

• S’il est prouvé que le vendeur avait connaissance du vice.
• Si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a lui-aussi cette qualité ;

C’est précisément sur ce second point que la jurisprudence a apporté des précisions déterminantes.

L’assimilation du vendeur « bricoleur » à un vendeur professionnel

Par un arrêt rendu le 10 juillet 2013, la troisième chambre civile de la Cour de cassation est venue poser le principe selon lequel le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l’origine des désordres peut être assimilé à un vendeur professionnel et est, de fait, présumé connaître les vices de la chose qu’il vend.

Il s’agit d’une solution constante, qui a notamment été réaffirmée dans un arrêt rendu le 19 octobre 2023.

Ainsi, peu importe que le vendeur exerce une activité professionnelle sans lien avec le domaine de l’immobilier ou de la construction.

Le seul fait que ce dernier ait personnellement exécuté les travaux suffit à fonder son assimilation à un professionnel, dès lors que les désordres en résultent.

Autrement dit, un vendeur qui se comporte comme un constructeur en réalisant lui-même des travaux prend un risque juridique important.

Conséquences de l’assimilation du vendeur « bricoleur » à un professionnel 

L’assimilation au vendeur professionnel entraine deux conséquences majeures :

• D’abord, le vendeur peut être tenu d’indemniser l’acquéreur sur le fondement de l’article 1645 du Code civil, dans la mesure où il est réputé avoir connaissance des désordres affectant le bien vendu.

• Ensuite et surtout, ce dernier ne peut plus se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés stipulée dans l’acte de vente. L’acquéreur peut donc agir sur le fondement de la garantie des vices cachés sans avoir à démontrer la mauvaise foi du vendeur, pour solliciter la résolution de la vente ou une réduction du prix.

Quid de l’articulation avec la responsabilité civile décennale des constructeurs ?

Au-delà de la garantie des vices cachés, la situation du vendeur ayant réalisé lui-même des travaux peut également relever d’un autre régime particulièrement contraignant : la responsabilité décennale des constructeurs.

L’article 1792-1, 2° du Code civil dispose en effet qu’est réputé constructeur de l’ouvrage « toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ».

La jurisprudence retient une conception large de cette notion puisqu’elle a admis que le vendeur, même non professionnel, qui cède un bien immobilier après avoir réalisé lui-même des travaux suffisamment importants pour qu’ils soient assimilés à des travaux de construction d’un ouvrage, est réputé constructeur.

Ainsi, peuvent être qualifiés de travaux de construction d’un ouvrage des travaux de rénovation ou d’aménagement d’une certaine importance, tels que par exemple : La reprise des sols et revêtements, la pose de cloisons, la rénovation des réseaux électriques ou de plomberie, etc.

Dans ces différentes hypothèses, les travaux réalisés peuvent être qualifiés d’ouvrage au sens de l’article 1792 du Code civil.

Conséquences de l’assimilation du vendeur « bricoleur » à un constructeur 

La conséquence directe pour le vendeur ayant réalisé lui-même les travaux est qu’il peut être réputé constructeur et, de fait, tenu aux garanties légales qui découle de cette qualification et ainsi voir sa responsabilité décennale recherchée en sa qualité de vendeur-constructeur.

Cette responsabilité de plein droit est particulièrement lourde puisqu’elle permet à l’acquéreur d’agir à l’encontre de son vendeur dans les 10 années qui suivent l’achèvement des travaux pour garantir les désordres qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.

Sa responsabilité peut également être recherchée pour garantir des désordres moins importants, dits intermédiaires, qui résultent de fautes de conception ou d’exécution.

Conclusion

En définitive, le vendeur ayant lui-même réalisé des travaux peut voir sa responsabilité engagée sur le fondement de la garantie de vices cachés et sur le fondement de la responsabilité décennale des constructeurs.

Les ventes immobilières comportant des travaux réalisés par le vendeur appellent donc une vigilance toute particulière pour les vendeurs, en particulier lorsque la cession intervient dans les dix ans suivant leur achèvement.

Si les clauses d’exclusion de garantie des vices cachés sont en principe valables, elles trouvent une limite lorsque le vendeur a réalisé lui-même les travaux à l’origine des désordres.

Dans cette hypothèse, il peut être assimilé à un vendeur-professionnel et/ou à un vendeur-constructeur, avec pour conséquence l’application de la garantie des vices cachés et de la garantie décennale.

Cette double qualification neutralise largement l’efficacité des stipulations exonératoires insérées à l’acte.

Dans ce contexte, tant les vendeurs que les acquéreurs ont intérêt à faire preuve de vigilance et à se faire accompagner afin de sécuriser leurs opérations immobilières.